収益物件の仕入れ
コロナ禍に加えて豪雨による災害が九州をはじめ全国各地で被害がでております。やはり海水温度の上昇により積乱雲が発達しやすくなっているのでしょうか？温暖化を防ぐのがベストでしょうが温暖化を想定したシミレーションを各方面ほんのりしておいたほうがよさそうですね・・・
さて、ここ数年本業やライオンズクラブとかがんばっていたからか、収益物件の仕入れは話があったり目の前に情報が通った時に考えれば良いと思っていたら、小さいものばかりですがなんとか１年に１件は維持していました。
しかしながら、今年は３つを目標にかかげたところです。今月築古アパート（共同住宅）の取引が完了しましたので残り２つ。
と、その決済が完了した日の午後に東京の不動産仲介業者さんから宮崎市内の提案がありました。この不動産仲介業者さんの仲介で過去に３，４回くらい購入させて頂いてました。
ほんのり高いと思ったもののある程度割り切って、ほんのりとした指値で交渉。NGでしたが折返しの金額でokを出したところです。売主、買主、不動産仲介業者さんがてんでんばらばらな場所にいるので１ヶ月くらいはかかりそうです。
ということで、皮算用でカウント２。あと１つも焦らずも積極的に取得をしようかと。あまり積極的に情報を取得してこなかったので自分用に仕入れのメモを以下に整理しておこうと思います。
重ねて活かせる人がいらっしゃったら幸いです。
ネットで情報収集
このご時世ネットで情報収集は誰もがやってますよね。ネットの情報収集で難しいのは相場観。基本的にネットに出ている時点でその不動産仲介業者さんは買い取らなかったわけですし、その不動産仲介業者さんと懇意にしている人も購入しないわけですから、クソ物件高い物件の割合が高いことが多いです。いわゆる川下物件とか川下情報というやつですね。
しかしながら、情報が豊富なので自分の得意な相場観がわかっている地域など私こそ儲けれるという物件を見つけれることもよくあります。根気強く探していきたいと思います。そうそう、貸家を想定しているのでしょうけど戸建てがいっぱいでてくるサイトはちょっと勘弁してほしい・・・
全国区ポータルサイト＆FC
- 楽待（宮崎県内）・・・多し。2020年7月14日時点宮崎県内64件。
- 健美家（宮崎県内）・・・そこそこ。2020年7月14日時点宮崎県内25件。
- 不動産投資☆連合体（九州内）・・・宮崎ほとんどなし。2020年7月14日時点宮崎県内3件。
- OCN不動産収益物件（宮崎県内）・・・あまり知らん。2020年7月14日時点宮崎県内162件。
- ハウスドゥ収益物件（宮崎市内）・・・FC。古田選手。2020年7月14日時点宮崎県内45件。
- くらさぽ収益物件（宮崎市内）・・・日本情報クリエイト。2020年7月14日時点宮崎県内57件。
- at home 収益物件（宮崎市内）・・・2020年7月14日時点宮崎県内24件。
- ホームズ不動産投資（宮崎県内）・・・2020年7月16日時点宮崎県内20件。
- ピタットハウス収益物件（宮崎市内）・・・FC。2020年7月14日時点宮崎県内18件。
宮崎県内ポータルサイト
収益物件を紹介している不動産仲介業者
アーバン高塚さん、大興不動産さん、大成住宅さん、クボタ住宅さん、エージェントステップさん、EKホームさん、マエムラさん、常磐産業さん、共栄産業
競売・公売
裁判所の競売
いわずとしれた競売。公告日のスケジュールが１年？にわたり公開されているので、カレンダーに「競売公告日」と入れるようにしてます。いれてても現在裁判中でなんか競売に忌避感を持っているためあまり見てませんでしたが、ちゃんと確認するようにしよう。
また、公告日スケジュールの一番未来分のところには、「競売公告日スケジュールをカレンダー入力」といれておきます。これにより１年後も次の１年の公告日予定を入れを忘れを防ぎやすくなるのでおすすめです。
国税庁の公売
件数が少ないのでほとんど見てなかったけど今後は定期的にちゃんと確認しよう。過去に関東信越国税局の人が近所のアパートの調査で訪問されたことがあります。へー、あそこが公売にでそうなんだということで入札に参加して落とした事があります。今（２０２０年７月１４日）見ても全くなし（汗）
官公庁の入札
（２０２０年７月２１日追記）各自治体毎に差押した不動産が売りにでたりします。興味がある自治体のホームページで公開されることもありますが定期的に見るしかありませんね・・・また、ヤフオクで自治体とか官公庁が利用するオークションさいとがありますのでそれも一考かもしれません。しかし、今日（２０２０年７月２１日）で「宮崎県」で検索しても０件。全体では不動産は２９０件あるのでヤフオク利用している自治体であれば面白いのかもしれません。
情報がくる環境造り
昨今、金融機関の築古アパート向けのアパートローンが非常に厳しくなっているため、現金を持っている人に良い情報がくるからある程度現金を持たないといけないですね。川上物件とか川上情報とかはそういう人に流れてきますね。
特に銀行からはその傾向が強いかもしれません。大変ですけど、政府が市中に現金をいっぱい配っているので、昔に比べると買える人が増えてそうです。その結果、株式市場は上がり続けているようですね。またその結果、不動産も下がり辛くなっているのかもしれません（汗）
また、この人に情報持っていったらよく買ってくれると不動産仲介業者さんに思ってもらうのも一つですね。東京の不動産仲介業者さんはそれを見越してほんのり高くても損はしないので買付申込書を提出した次第ですね。
管理物件を売ってもらう
不動産管理会社に力を入れているところなんかも、家主さんから売ってくれんかって相談を受けることがあるから、不動産管理会社に力を入れている不動産屋さんのHPを見るとよさそうですね。昔は不動産投資セミナーの影響からか、不動産管理会社さんとかによくと飛び込みで収益物件を取得したい新米家主さんがよく訪問されていたけど最近はめっきり減りましたね。
金融機関へPR
私なんか金融機関からの借入額は少なすぎでよい情報もらえませんが、ある程度規模を出せば借り入れが増えて、ショートした家主さんの任意売却系の情報がもらいやすくなるかもしれませんね。
現金で購入していっているオーナーさんも金利が安い時代ですし、現金で購入できたとしても借り入れして情報料を金融機関に支払えば良い情報がもらえるかもしれませんね。
任意売却
バブル弾けたり、リーマンショックだったり、景気が急下降したときは破産・倒産などによる任意売却が出やすいですね。コロナ禍でほんのり出てくるかもしれません。
前述の金融機関系の任意売却もあるでしょうが、弁護士さん系の任意売却もあります。昔は消費者金融系でもありましたが最近はあまり聞かないけどどうなんでしょう。
弁護士さん系もある程度の規模で顧問弁護士さんかかえて、いろいろ仕事を出していると話がきやすそうですね。本人訴訟やってる零細会社の私レベルでは弁護士さんを儲けさせてあげれていないのでなかなか情報もらえないですね。
さいごに
ということで、今年は上のリンクを定期的に開いて情報を集めたり積極的に動きたいと思います。まぁ、お金持っている人に良い情報がまわる仕組みということですね（笑）お金は持っていないのでなんとか頭を使って雪だるまを大きくしていきたいヨネでした(*^^*) アディオス(^_^)/~